계약서작성법
 

1. 전세계약서의 정의


전세계약서란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익하는 것을 증명하는 문서입니다. 전세권에 있어서 전세금은 전세권자가 설정자에게 교부하는 금전으로서 전세권이 소멸하는 때에 다시 반환을 받게 됩니다.


2. 전세계약서의 구성


● 부동산의 표시(다가구 주택인 경우에는 층과 호수를 정확하게 기재해야 합니다.)

● 전세보증금, 계약금, 중도금, 잔금의 액수와 지불시기 및 방법

● 임대인과 임차인의 주소, 주민등록번호, 연락처, 성명, 도장

● 중개업소(중개업자)의 상호, 주소, 연락처, 도장

● 주택의 인도시기 및 임대차기간

● 해약 조건, 위약금 등의 특약사항

● 계약체결일자


3. 전세계약서 작성 시 주의사항


① 매매대금은 위조가 어려운 한글(한자)로 쓰며, 아라비아숫자와 병행해서 표기합니다.

② 애매한 표현이나 다의어는 피하고 누구나 이해할 수 있도록 알기 쉽게 작성해야 합니다.

③ 특약사항에는 근저당(根抵當), 가등기(?登記), 가압류(?押留) 등의 문제발생에 대한 처리의 방법과 해약조건(解約條件), 위약금(違約金)의 사항을 명확하고 분명하게 명시해야 합니다.

④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하거나 삭제하는 경우에는 두줄을 그어 표시하고 기재 사항을 정정한 후 정정 날인을 합니다.

⑤ 계약조항이 모두 기재되면 당사자들은 계약 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없음을 확인한 후 기명날인하되 계약서 각 장의 연결부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍습니다.

⑥ 계약금(통상적으로 전세보증금의 10%)을 지불한 뒤 영수증을 받고 매도인, 매수인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 각자 보관합니다.


4. 전세계약서 작성 후 확정일자를 받는 방법


확정일자를 받지 않으면 선순위 담보권자 등이 있는 경우 경락으로 임차권이 소멸하여 경락인에게 대항하지 못하고 소액임차인이 아닌 한 배당을 받을 수 없으나, 확정일자를 받아두면 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있습니다. 따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 반면 그 절차가 간단하고 비용도 거의 들지 않기 때문에 받아두면 편리합니다. (전입신고와 동시에 실시)


첫 번째 방법 : 읍ㆍ면ㆍ동사무소에서 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자 인을 받는다.

두 번째 방법 : 법원ㆍ등기소에서 임대차계약서에 확정일자 인을 받는다. (동사무소 전입신고 필수)

세 번째 방법 : 공증기관(법무사)에서 임대차계약서에 확정일자 인을 받는다. (동사무소 전입신고 필수)

※ 작성요령


① 부동산의 표시

계약서의 필수사항으로 타인에게 양도할 부동산을 정확하게 적습니다. 임대할 부분의 구조, 용도, 면적 등의 사항을 꼼꼼하게 적도록 합니다.

② 전세보증금

전세금은 전세권자의 귀책사유로 인한 손해를 담보하는 보증금으로서 목적물을 사용하는 대가로서의 차임은 전세금의 이자로 충당됩니다.

③? 제 4조

임대기간은 통상 2년으로 정하지만 임대차 기간을 2년 이하로 약정할 수 있습니다. 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제 4조 제1항) 가령 임대차 기간을 1년 이하로 약정한 경우에 임대인(집주인)은 1년의 약정기간을 주장할 수 없고, 임차인은 이를 주장할 수 있습니다. 즉 임차인은 1년을 임차할 수 있고, 비록 1년의 임대차기간을 약정하였다 하더라도 2년의 기간을 주장할 수 있다는 뜻입니다.

④ 제 5조

전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 합니다. 전세권이 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 목적물을 원상에 회복하여야 하며 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있습니다.

⑤ 제 7조

당사자 중 일방이 약속을 위반하는 경우 상대방에게 실제로 손해가 얼마나 발생하였는지는 묻지 아니하고 무조건 계약금 상당액을 지급하기로 하는 약정입니다. 계약 당사자의 위약을 방지하기 위해서는 ‘당사자들 중 일방이 위약할 경우 다른 일방에게 계약금 상당의 손해배상금을 지급한다’는 위약금 조항을 기재하는 것이 좋습니다.

⑥ 제 8조

중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로 부터 각각 받되 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 건설교통부령이 정하는 범위 내에서 시?도의 조례로 정한다고 되어 있으므로, 어느 한쪽에서 지불한다는 별도의 약정이 없다면, 임대인, 임차인 각각 지불합니다.