확정일자란?
 
의의

확정일자란 공증사무소, 법원, 등기소, 읍·면·동사무소에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서상에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이때 그 날짜를 의미한다. 확정일자는 제3자에 대한 관계에서 완전한 증거력을 가진다.

확정일자를 부여하는 곳

확정일자는 공증사무소, 법원, 등기소는 물론 읍·면·동사무소에서도 받을 수 있다. 일반적으로는 임대차계약을 체결하고, 전입신고를 하면서 동사무소 등에서 임대차계약서에 확정일자를 받게 된다.

주택 임대차보호법상의 효력

확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 임차주택에 관한 경매절차가 진행될 경우 자기의 확정일자보다 후순위의 권리자 및 기타 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 이를 위해서는 전입신고와 실제 입주하고 있는 사실, 확정일자 이 세 가지요소를 모두 갖추고 있어야 하며, 한 가지라도 없으면 우선변제권이 없다.

상가건물 임대차보호법상의 효력

상가건물의 임차인은 건물의 인도와 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 신청하고 세무서장으로부터 임대차계약서 상의 확정일자를 받으면, 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위 권리자 및 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금의 변제를 받을 권리가 있다. 상가건물의 경우에는 사업자등록을 신청하고, 세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 건물 인도 등 세 가지 요건을 모두 충족하여야 우선변제권이 있다.

기타 유의사항

확정일자를 받은 계약서를 분실하였다면 이를 재발급받아 순위를 보전할 방법이 없고, 새로이 확정일자를 받은 일자를 기준으로 우선변제권 여부가 가려지게 된다. 또한 어떤 사정으로든 임차인이 만약 주민등록을 옮겼다가 다시 전입신고하면 임대차보호법상 대항력은 새로 전입신고 한 때로부터 발생한다. 마지막으로 계약서 상의 지번이 잘못되거나, 전입신고가 다른 지번으로 잘못 기재된 경우, 또는 공동주택의 실제 동 표시가 공부와 다른 경우 등에는 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 없다. 다만 임대차계약서상에 아파트 동·호수는 제대로 기재되었음에도 불구하고 지번만이 잘못 기재된 경우에는 전입신고만 옳은 지번에 기재되어 있다면 대항력과 우선변제권의 인정에 아무런 문제가 없다.